Chuyển đổi đất nông nghiệp là giao dịch khá phổ biến hiện nay nhằm tạo thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp. Vậy để được đổi đất nông nghiệp cần đáp ứng những điều kiện nào? Có phải đóng thuế, phí không?

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp hiểu một cách đơn giản là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được chia thành 3 nhóm theo mục đích sử dụng: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Pháp luật hiện hành quy định nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng phòng hộ;

- Đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.

Trong đó, đất nông hiệp khác gồm đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Đất nông nghiệp không có mục đích để ở, do đó người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Hành vi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt theo quy định. Mức phạt có thể dao động từ 3 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng vi phạm là tổ chức hay cá nhân.

Để được xây nhà trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Theo Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho phép.

Cá nhân, hộ gia đình được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho nhau. Ảnh minh họa

2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển đổi quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, các cá nhân, hộ gia đình trong cùng một phường, xã, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Cá nhân, hộ gia đình vừa là người chuyển đổi, vừa là người nhận chuyển đổi đất.

Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì một bên (cá nhân, hộ gia đình) có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch theo thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác (đổi ngang).

Cũng theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng một phường, xã, thị trấn giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau.

3. Để chuyển đổi đất nông nghiệp cho người khác, cần đáp ứng điều kiện gì?

Việc đổi đất (chuyển đổi quyền sử dụng đất) chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp. Với những loại đất khác phải thực hiện dưới hình thức tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điểm b, Khoản 1, Điều 179 và Điều 191, Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một phường, xã, thị trấn với cá nhân, hộ gia đình khác.

Việc đổi đất nông nghiệp giữa các cá nhân, hộ gia đình nhằm mục đích tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp như đi lại, tưới tiêu, chăm sóc, thu hoạch nông sản... Việc đổi đất nông nghiệp còn góp phần xóa bỏ tình trạng sản xuất nông nghiệp manh mún, nhỏ lẻ, năng suất thấp, hiệu quả không cao.

Đổi đất nông nghiệp không phụ thuộc vào việc người đổi đất với mình ở đầu, mà chỉ cần các thửa đất nông nghiệp được chuyển đổi cho nhau thuộc cùng một phường, xã, thị trấn.

Khoản 1, Điều 168; Khoản 1, Điều 188 và Điều 190, Luật Đất đai năm 2013 quy định, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau cần đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn. 

• Có sổ hồng, sổ đỏ. Đối với trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, không cần chờ tới lúc được cấp sổ.

• Quyền sử dụng đất chuyển đổi không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Đất chuyển đổi không có tranh chấp.

• Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

4. Có mấy loại chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp?

Theo quy định hiện hành, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm 2 loại sau:

• Chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện chính sách "dồn điền đổi thửa".

• Chuyển đổi đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa".

Hồ sơ, thủ tục đối với 2 loại chuyển đổi trên là khác nhau.

Như vậy, chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp. Đồng thời, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng một phường, xã, thị trấn với cá nhân, hộ gia đình khác.

5. Có phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp không?

Các quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được nêu rõ tại Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013.

"Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;".

Căn cứ theo quy định nêu trên thì, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đổi đất nông nghiệp thực hiện theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch này.

6. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa"

Hồ sơ đổi đất nông nghiệp 

Hồ sơ khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:

- Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng cá nhân, hộ gia đình.

- Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình.

- Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền, đổi thửa" (nếu có).

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND phường, xã, thị trấn đã được UBND cấp huyện phê duyệt.

Trình tự thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp để "dồn điền đổi thửa"

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nói trên, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại UBND phường, xã, thị trấn nếu có nhu cầu. Hoặc nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa. Hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nếu địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai. Hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các việc sau:

Trước hết, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Sau đó, chuẩn bị hồ sơ để Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện cấp sổ hồng, sổ đỏ cho người đã thực hiện xong "dồn điền đổi thửa" theo phương án được duyệt.

Văn phòng đăng ký đất đai lập hoặc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Cùng với đó, tổ chức trao sổ đỏ, sổ hồng cho người sử dụng đất tại phường, xã, thị trấn nơi có đất.

Lưu ý: Nếu người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ mới.

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào sổ hồng, sổ đỏ sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp.

Ngoài ra, việc trao sổ hồng, sổ đỏ được thực hiện đồng thời giữa 3 bên: Người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức tín dụng. Cụ thể, người sử dụng đất ký, nhận sổ mới từ Văn phòng đăng ký đất đai, sau đó trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp. Tổ chức tín dụng trao sổ cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

7. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"

Thành phần hồ sơ

Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn theo Mẫu số 09/ĐK.

Lưu ý, trong đơn phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động). Cụ thể: "Nhận chuyển đổi … m2 đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)";

- Bản gốc sổ hồng, sổ đỏ đã cấp;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Trình tự thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"

Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất cần chuyển đổi nếu có nhu cầu. Hoặc nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện. Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cần chuyển đổi. Hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Đối với hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ ghi vào sổ, đồng thời đưa phiếu tiếp nhận hồ sơ cho cá nhân, hộ gia đình.

Đối với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận xử lý hồ sơ thông báo, hướng dẫn cá nhân, hộ gia đình bổ sung, sửa đổi đúng theo quy định hiện hành.

• Bước 3: Trả kết quả giải quyết việc chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa".

Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 10 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cá nhân, hộ gia đình. Thời hạn này không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

8. Đổi đất nông nghiệp có phải nộp thuế, phí gì không?

Theo quy định tại Điều 190, Luật Đất đai năm 2013, khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau trong cùng phường, xã, thị trấn thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bởi lẽ, các bên không phát sinh thu nhập từ việc chuyển đổi, đây là "đổi ngang" nhằm mục đích tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Mặt khác, khi chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau, cá nhân, hộ gia đình cũng không phải nộp lệ trước bạ.

• Khang Nguyễn Land - Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Tận Tâm Nhất Đà Nẵng

     •  Hotline: 0905 7979 37

     •  Website: https://khangnguyenland.vn

     •  Fanpage: Khang Nguyễn Land

     •  Address: 165 Tố Hữu, Đà Nẵng