Hợp đồng thuê mặt bằng hiện rất thông dụng tại Việt Nam, nhất là trong bối cảnh nhu cầu sản xuất, kinh doanh đang phục hồi tích cực sau gần 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm của các bên. Do đó, việc soạn thảo, ký kết hợp đồng cần phải thật cẩn thận để tránh rủi ro về sau.

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một trong những văn bản thông dụng, phổ biến trong quá trình giao dịch thuê nhà, thuê mặt bằng để sản xuất, kinh doanh. Việc ký kết hợp đồng có thể đơn giản với những người dày dặn kinh nghiệm. Tuy nhiên, với những người lần đầu tiếp cận, trải nghiệm, việc này có thể tiềm ẩn khá nhiều rủi ro khôn lường.

Bài viết dưới đây chia sẻ đến bạn kiến thức tổng quan về hợp đồng thuê mặt bằng, các mẫu hợp đồng thuê mặt bằng mới nhất và những lưu ý quan trọng khi ký kết loại hơp đồng thuê tài sản này.

1. Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Là Gì?

Hợp đồng thuê mặt bằng theo quy định tại Điều 472, Bộ luật Dân sự năm 2015 là một loại hợp đồng thuê tài sản. Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên thuê tài sản và bên cho thuê tài sản. Bên cho thuê sẽ giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận, bên thuê trả tiền thuê tài sản cho bên cho thuê.

Hiểu một cách đơn giản, hợp đồng thuê mặt bằng là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê mặt bằng và bên thuê mặt bằng. Bên cho thuê mặt bằng sẽ giao mặt bằng cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng cho bên cho thuê.

Từ Điều 472 đến Điều 482 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là những quy định chung liên quan tới hợp đồng thuê tài sản, gồm thời hạn thuê, giá thuê, giao tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, cho thuê lại... 

Đối Tượng Của Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng

Khác với hợp đồng thuê tài sản thông thường, đối tượng của hợp đồng thuê mặt bằng khá đặc biệt, đó là bất động sản. Đó có thể là nhà phố, nhà hẻm, căn hộ, kiot, cả sàn trong dự án chung cư hoặc cả nhà và đất có thể ứng dụng vào sản xuất, kinh doanh để thu lợi nhuận.

Bất động sản được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm:

• Đất đai;

• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

• Nhà ở cho thuê ở đây có thể nhà cho thuê nhà riêng của cá nhân, hộ gia đình hoặc nhà ở thương mại trong các dự án được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

•  

  Quy Định Về Chủ Thể Trong Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng

  Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có hai chủ thể cơ bn là bên cho thuê mặt bằng và bên thuê mặt bằng. Trong một số trường hợp có thể có thêm chủ thể thứ ba, thường là môi giới cho thuê mặt bằng, dịch vụ môi giới bất động sản cho thuê.

  Tương tự các giao dịch dân sự khác, chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định mới được tham gia giao dịch. Bao gồm năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và sự tự nguyện tham gia giao dịch chứ không bị ép buộc phải tham gia.

  Đối với chủ thể kinh doanh bất động sản, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

• Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định luật định.

• 2. Tài Sản Cho Thuê Cần Đáp Ứng Những Điều Kiện Gì?

  Tài sản cho thuê, mà cụ thể là mặt bằng cho thuê cần đáp ứng một số quy định theo Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

  Điều Kiện Đối Với Đất Cho Thuê

  Đáp ứng đủ những điều kiện sau thì các loại đất mới được phép kinh doanh cho thuê quyền sử dụng đất:

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (sổ đỏ,sổ hồng) theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

• Điều Kiện Đối Với Nhà, Công Trình Xây Dựng Cho Thuê

  Phải đảm bảo đủ các điều kiện sau thì nhà, công trình xây dựng mới được đưa vào kinh doanh cho thuê mặt bằng:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

• Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

• 3. Mẫu Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Đơn Giản Cần Có Những Thông Tin Gì?

  Căn cứ theo các điều khoản từ Điều 472 đến Điều 482, Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh nhất định phải có những nội dung chính như sau:

  Thông Tin Cá Nhân Của Các Bên

  Đây là nội dung bắt buộc phải có nhằm xác định danh tính chính xác của bên thuê mặt bằng và bên cho thuê mặt bằng. Theo đó, thông tin cá nhân của mỗi bên gồm họ tên, ngày sinh, số chứng minh thư nhân dân hoặc số căn cước công dân, địa chỉ đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc địa chỉ đăng ký tạm trú.

  Thông Tin Mặt Bằng Cho Thuê

  Thông tin về mặt bằng cho thuê gồm địa chỉ mặt bằng, tổng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, diện tích mặt tiền... Cần ghi chính xác, đầy đủ các thông tin này.

• Thời Hạn Cho Thuê Mặt Bằng

  Thời hạn cho thuê mặt bằng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, thời hạn có thể là 3 tháng, 6 tháng, 1 năm hoặc 5 năm... Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thời hạn cho thuê mặt bằng thì được xác định theo mục đích thuê. Nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê, đồng thời cũng không xác định được thời hạn thuê theo mục đích thuê thì mỗi bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng bất cứ khi nào, tuy nhiên cần thông báo cho bên còn lại trước một khoảng thời gian hợp lý.

• Giá Thuê Mặt Bằng Và Phương Thức, Thời Hạn Thanh Toán 

  Căn cứ theo Điều 473 và Điều 474, Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên tự thỏa thuận giá thuê mặt bằng hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, ngoại trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng, khi đó giá thuê được xác định theo giá thị trường tại thời điểm, địa điểm giao kết hợp đồng thuê.

  Các bên cần thỏa thuận, thống nhất giá thuê mặt bằng là bao nhiêu và ghi chính xác giá tiền vào hợp đồng thuê mặt bằng cả bằng số và bằng chữ. Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro, tranh chấp về sau.

  Mặt khác, cũng nên có điều khoản cam kết về việc không được tăng giá thuê trong một khoảng thời gian cụ thể. Nếu tăng giá thì bên cho thuê phải báo trước với bên thuê một khoảng thời gian hợp lý kèm số tiền sẽ tăng, thời điểm sẽ tăng.

  Về phương thức thanh toán và thời điểm thanh toán, hợp đồng cần ghi rõ bên thuê mặt bằng sẽ thanh toán bằng hình thức chuyển khoản hay tiền mặt. Thời điểm thanh toán là hàng tháng, hàng quý hay hàng năm. Bên thuê có trách nhiệm thanh toán tiền thuê mặt bằng đúng hẹn như đã ký kết.

  Quyền Và Nghĩa Vụ Của Các Bên

  Hợp đồng thuê mặt bằng nhất định phải có điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. 

  Bên thuê mặt bằng

  - Quyền lợi

• Có quyền được nhận mặt bằng cùng các tiện ích đi kèm đã thỏa thuận trong hợp đồng (nếu có).

• Có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa trong trường hợp mặt bằng gặp sự cố khách quan hư hỏng, xuống cấp.

• Được tiếp tục thuê theo thời hạn trong hợp đồng dù chủ sở hữu mặt bằng thay đổi.

• Được ưu tiên gia hạn hợp đồng cho thuê nếu mặt bằng vẫn còn được cho thuê.

• - Nghĩa vụ

• Thanh toán tiền thuê mặt bằng đúng hạn theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng
• Thực hiện nghiêm túc các điều khoản về nghĩa vụ trong hợp đồng thuê mặt bằng đã ký kết.

• Bên cho thuê mặt bằng

  - Quyền lợi:

• Có quyền yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

• Có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn, phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

• Có quyền yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

• Có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

• Có thể cải tạo, nâng cấp mặt bằng khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.

• Có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng khi bên thuê vi phạm hợp đồng.

• Có quyền yêu cầu bên thuê giao lại mặt bằng khi hết thời hạn thuê. Nếu hợp đồng thuê mặt bằng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê chỉ được lấy lại mặt bằng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.

• - Nghĩa vụ:

• Giao mặt bằng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.

• Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.

• Sửa chữa, bảo trì mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận. Nếu không bảo trì, sữa chưa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

• Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, ngoại trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

• Ngoài những thông tin nêu trên, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh cần có thêm các nội dung, điều khoản về cách xử lý, giải quyết khi có tranh chấp xảy ra; cam kết của mỗi bên và quy định về tiền cọc; quy định về việc chấm dứt hợp đồng.

• 4. Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Có Bắt Buộc Phải Công Chứng?

  Nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh theo quy định hiện hành không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Thế nhưng, để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra, các bên vẫn nên chủ động công chứng hợp đồng thuê mặt bằng. Bạn sẽ được công chứng viên đảm bảo tính hợp pháp, pháp lý chuẩn chỉ của hợp đồng.

  5. Bên Cho Thuê Mặt Bằng Có Được Cho Thuê Lại?

  Nếu được bên cho thuê mặt bằng đồng ý thì bên thuê có thể cho thuê lại mặt bằng đã thuê. Điều này cũng cần được nêu rõ ràng, cụ thể, chính xác trong hợp đồng thuê mặt bằng để phòng rủi ro. Thuê mặt bằng Ha Nội, TP.HCM rồi cho thuê lại hiện rất phổ biến, có thể mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó cần phải thống nhất với bên cho thuê ngay từ đầu và thể hiện rõ sự thỏa thuận này trong hợp đồng.

• 6. Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Khi Nào?

  Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê mặt bằng sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

• Hợp đồng thuê mặt bằng đã hết hạn. Đối với hợp đồng thuê mặt bằng không xác định thời hạn, hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày tính từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên thuê mặt bằng biết.

• Bên cho thuê và bên thuê mặt bằng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

• Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

• Mặt bằng cho thuê không còn;

• Mặt bằng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt bằng cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Điều 30, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

• 7. Có Được Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Không?

  Cả bên cho thuê và bên thuê đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật hiện hành.

  - Bên thuê mặt bằng có quyền chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

• Quyền sử dụng mặt bằng bị hạn chế vì lợi ích chủ quan.

• Bên cho thuê tự ý tăng giá thuê đột ngột mà không thông báo, không được bên thuê chấp thuận. 

• - Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng nếu bên thuê mặt bằng vi phạm hợp đồng trong các trường hợp sau:

• Tự ý xây dựng, cải tạo, sửa chữa mặt bằng khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê.

• Bên thuê gây hư hỏng mặt bằng nghiêm trọng, cố ý làm hư hỏng mặt bằng.

• Dùng mặt bằng không đúng mục đích thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

• Bên thuê mặt bằng thanh toán tiền thuê trễ quá 03 tháng tính từ thời điểm thanh toán gần nhất mà không được bên cho thuê chấp thuận.

• 8. Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Viết Tay Có Được Không?

  Khi thuê mặt bằng kinh doanh, nhiều người vẫn thắc mắc điều này. Họ lo ngại hợp đồng thuê mặt bằng viết tay không có hiệu lực pháp lý, dễ phát sinh tranh chấp, rủi ro.

  Điều 119, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định, giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản, bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể. Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc hợp đồng thuê mặt bằng phải đánh máy hay viết tay. Theo đó, hợp đồng thuê mặt bằng viết tay nếu đảm bảo các quy định của pháp luật dân sự cũng như các văn bản liên quan thì vẫn có giá trị pháp lý.

• 9. Những Rủi Ro Khi Không Làm Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng

  Việc lập hợp đồng thuê mặt bằng nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê mặt bằng. Hợp đồng còn là căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp phát sinh. Do đó, nếu không làm hợp đồng, các bên liên quan đều có thể gặp rủi ro. Một số rủi ro có thể kể đến như:

  Đối với bên thuê, nếu không làm hợp đồng thuê mặt bằng thì bên cho thuê có thể sẽ không đảm bảo quyền sử dụng mặt bằng, quyền sử dụng mặt tiền của mặt bằng, dễ phát sinh tranh chấp. Nếu không có hợp đồng, bên cho thuê cũng có thể tăng giá thuê một cách bất thường, thậm chí đột ngột đòi lại mặt bằng khiến bên thuê "không kịp trở tay", ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận của bên thuê...

  Đối với bên cho thuê mặt bằng, nếu không làm hợp đồng, bên thuê có thể tự ý sửa chữa, cải tạo, thay đổi kết cấu, công năng của mặt bằng mà không cần bên cho thuê chấp thuận. Bên thuê cũng có thể tự ý chấm dứt hợp đồng mà không báo trước, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy mặt bằng, lợi nhuận của bên cho thuê. Chưa kể, bên thuê còn làm hư hỏng đồ đạc, tiện ích đi kèm mặt bằng mà không đền bù thiệt hại.

• 10. Một Số Lưu Ý Khi Lập Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng

  Làm hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, bạn cần lưu ý một số điểm sau để tránh rủi ro.

  Thứ nhất, cần xác định chính xác danh tính của bên cho thuê mặt bằng. Là chủ sở hữu hay người được ủy quyền hợp pháp việc cho thuê mặt bằng đó. Điều này giúp bạn tránh trường hợp bị lừa đảo.

  Thứ hai, kiểm tra thật kỹ hiện trạng mặt bằng cho thuê trước khi nhận bàn giao về diện tích, các tiện ích đi kèm. Nếu có hư hỏng, xuống cấp cần báo ngay với bên cho thuê để giải quyết kịp thời trước khi nhận mặt bằng.

  Thứ ba, đọc kỹ các điều khoản hợp đồng nhất là về diện tích, giá thuê đã bao gồm điện nước và lệ phí liên quan chưa, thời hạn và phương thức thanh toán, tiền cọc... Thông tin trong hợp đồng cần phải đầy đủ và chính xác. Cần đặc biệt chú ý tới các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, hợp đồng thuê mặt bằng cần lập thành 2 bản như nhau trước khi ký để tránh tranh chấp, rủi ro.

  Thứ tư, nếu bạn chưa thực sự hiểu những điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng thì cần hỏi thêm, tránh trường hợp không hiểu thì bỏ qua, bởi điều này có thể gây bất lợi cho bạn về sau.

• Thứ năm, bên thuê mặt bằng nên đặt ra một số câu hỏi như: 

• Thời hạn cho thuê phù hợp với mục đích sử dụng mặt bằng của mình hay không?

• Mặt bằng cho thuê có thuộc dự án quy hoạch, dự án thu hồi đất của Nhà nước?

• Trên đây là tổng hợp các kiến thức liên quan tới hợp đồng thuê mặt bằng và mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mới nhất năm 2022. Qua đó, bạn có thể tham khảo cách soạn thảo, cách viết và trình bày mẫu hợp đồng thuê mặt bằng đúng chuẩn. 

• Hợp đồng có điều khoản về lạm phát không? Các chi phí trong hợp đồng có biến đổi theo giá thị trường?

• Bên thuê có phải trả tiền phí dịch vụ như phí vệ sinh, phí Internet, cáp truyền hình...?

• Bên thuê có phải đền bù cho những sự cố ngoài ý muốn như hỏa hoạn, sạt lở đất?

• Bên thuê có được cho thuê lại toàn bộ mặt bằng hoặc một phần mặt bằng không?

• Bên thuê có được sửa chữa, cải tạo mặt bằng không? 

• Bên thuê bị phá sản có phải là hành vi vi phạm hợp đồng không?

• Khang Nguyễn Land - Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Tận Tâm Nhất Đà Nẵng

     •  Hotline: 0905 7979 37

     •  Website: https://khangnguyenland.vn

     •  Fanpage: Khang Nguyễn Land

     •  Address: 165 Tố Hữu, Đà Nẵng

•  

•  

•