Thủ tục hợp thửa đất là một trong những vấn đề được người sử dụng đất quan tâm. Nhiều cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu hợp thửa đất để phù hợp với mục đích sử dụng.

1. Hợp thửa đất là gì?

Trước hết cần hiểu thửa đất là gì? Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Hiện nay, thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý và sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định hiện hành, hợp thửa đất được định nghĩa là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sử hữu lại thành một quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất. Nói cách khác, hợp thửa là đăng ký một quyền sử dụng đất mới tương ứng với thửa đất mới được tạo thành từ các thửa đất liền kề cùng chủ sở hữu ban đầu.

2. Thủ tục hợp thửa đất áp dụng cho những đối tượng nào?

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, thủ tục hợp thửa đất chỉ áp dụng với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thực tế cho thấy, thủ tục hợp thửa đất thường được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Hợp thửa đất do nhu cầu của người sử dụng đất;

- Hợp thửa đất trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện việc tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất dẫn đến việc hợp thửa đất;

- Hợp thửa đất trong trường hợp thừa kế đất dẫn đến hình thành thửa đất mới;

- Hợp thửa đất theo quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.

3. Điều kiện hợp thửa đất là gì?

Điều kiện hợp thửa đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Cụ thể, để được hợp thửa đất cần đáp ứng những điều kiện sau:

• Các thửa đất cần hợp thửa có cùng mục đích sử dụng

Khoản 2, Điều 8, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT nêu rõ: "Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.".

Căn cứ theo quy định trên thì mục đích sử dụng đất trên toàn diện tích thửa đất phải giống nhau. Theo đó, thửa đất hình thành từ việc hợp thửa nhiều thửa đất khác nhau phải có mục đích sử dụng đất giống nhau.

• Các thửa đất phải liền kề nhau

Khoản 1, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 có nêu, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Như vậy, khi hợp nhiều thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp thửa phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc mô tả trên hồ sơ. Điều này có nghĩa là, các thửa đất muốn hợp thửa phải có vị trí nằm tiếp giáp với nhau, chung ranh giới với nhau thì mới có thể hợp thửa. Còn gọi là hợp thửa đất liền kề.

• Phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt hạn mức sử dụng đất 

Một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện thủ tục hợp thửa đất là phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt hạn mức sử dụng đất. Nếu vượt hạn mức theo quy định thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi, không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo luật định. 

Vậy hạn mức đất là gì? Hạn mức sử dụng đất là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Hạn mức được giao đất, thuê đất còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng của loại đất đó và tùy từng vùng địa phương mà hạn mức đất được giao hoặc thuê đất sẽ khác nhau.

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận 

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 và Điều 101, Luật đất đai năm 2013.

• Có cùng một người sử dụng đất

Các thửa đất muốn hợp thửa phải có cùng một người sử dụng đất. Có nghĩa là, các thửa đất được hợp thửa phải thuộc quyền sử dụng của một người mới có thể thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

Cách hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng

Trường hợp muốn hợp thửa đất mà các thửa đất ban đầu không cùng mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích mục đích sử dụng đất đối với thửa đất để mục đích sử dụng của các thửa đất giống nhau. 

4. Quy trình, thủ tục hợp thửa đất mới nhất

Người sử dụng đất cần nắm rõ quy trình thực hiện thủ tục hợp thửa đất để tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Hồ sơ hợp thửa đất

Khoản 11, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT nêu rõ, người sử dụng đất có nhu cầu hợp thửa đất cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:

- Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp;

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân của người sử dụng đất;

- Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần để xuất trình..

Lưu ý: Nếu người sử dụng đất thay đổi số giấy chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân, địa chỉ trên sổ đỏ đã cấp thì phải nộp thêm các giấy tờ sau:

- Bản sao chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu;

- Giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên sổ đỏ.

Trình tự thực hiện thủ tục hợp thửa đất

Thủ tục hợp thửa đất được thực hiện theo trình tự các bước sau đây:

• Bước 1. Nộp hồ sơ hợp thửa đất

Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ hợp thửa đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nếu địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì người sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (phường, xã, thị trấn) nếu có nhu cầu. Với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã, trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Nếu hồ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, UBND cấp xã phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ hợp thửa đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp thửa đất đầy đủ và hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

• Bước 3. Giải quyết hồ sơ hợp thửa đất

Tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn 12 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các việc sau:

- Thứ nhất, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;

- Thứ hai, thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Thứ ba, thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền và xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền. Thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Thứ tư, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

- Thứ năm, xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

• Bước 4. Trả kết quả

Trong thời hạn 3 ngày, tính từ ngày có kết quả giải quyết, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Thủ tục hợp thửa đất mất bao lâu?

Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, thời gian giải quyết thủ tục hợp thửa đất không quá 15 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời hạn không quá 25 ngày.

Lưu ý: Thời gian trên không tính:

- Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; 

- Thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định;

- Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

6. Chi phí thực hiện thủ tục hợp thửa đất là bao nhiêu?

Chi phí khi hợp thửa đất thường gồm lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và lệ phí thủ tục. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định về các loại phí này. Người sử dụng đất phải nộp thêm lệ phí cấp đổi sổ đỏ nếu muốn cấp đổi sổ đỏ sau khi hợp thửa.

Lệ phí trước bạ được tính như sau: Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí). Trong đó, diện tích đất tính bằng m2, giá đất theo bảng giá đất của UBND tỉnh nơi có đất, lệ phí 0,5%.

Lệ phí địa chính do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu tùy vào điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi địa phương.

Lệ phí thực hiện thủ tục hợp thửa đất cũng do từng tỉnh, thành quy định mức thu tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi địa phương.

Về phí cấp đổi sổ đỏ, mỗi tỉnh sẽ ban hành mức thu cụ thể, thường không quá 50.000 đồng/giấy.

• Khang Nguyễn Land - Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Tận Tâm Nhất Đà Nẵng

     •  Hotline: 0905 7979 37

     •  Website: https://khangnguyenland.vn

     •  Fanpage: Khang Nguyễn Land

     •  Address: 165 Tố Hữu, Đà Nẵng