Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà được bên cho thuê và bên thuê ký kết khi hợp đồng thuê nhà hết hạn hoặc đôi bên thỏa thuận chấm dứt hiệu lực của hợp đồng trước thời hạn. Khá nhiều người khi đi thuê nhà không nắm rõ những quy định về thanh lý hợp đồng thuê nhà, dẫn tới những hệ lụy rắc rối về sau.

1. Thanh lý hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng cho thuê nhà về mặt pháp lý là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê. Bên thuê trả tiền cho bên cho thuê. Người thuê nhà có quyền sử dụng nhà vào mục đích để ở, để kinh doanh hoặc làm nhà kho trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận đã ký kết hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành.

Sau một thời gian thuê, trường hợp bên thuê nhà hết nhu cầu và chuyển đi, hai bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng thuê nhà. Ngoài ra, nếu bên cho thuê muốn lấy lại mặt bằng cho mục đích khác thì cũng tiến hành thanh lý hợp đồng. 

Theo đó, biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà là văn bản thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà nhằm mục đích chấm dứt các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó.

Sau khi hai bên cùng ký vào biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì việc thuê nhà sẽ chấm dứt. Bên cho thuê và bên thuê không còn bất kỳ liên quan, ràng buộc về mặt pháp lý với nhau nữa. Do vậy, nếu không ký kết biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì các bên có thể gặp phải rủi ro, khó khăn khi tranh chấp xảy ra.

2. Những thông tin cần có trong biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà

Thông thường, biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cần phải có 04 thông tin quan trọng, gồm: Thông tin của các bên (bên thuê và bên cho thuê); thông tin hợp đồng thuê nhà; các điều khoản và thời điểm có hiệu lực của biên bản thanh lý.

• Thông tin bên cho thuê và bên thuê nhà

 Thông tin của bên thuê nhà và bên cho thuê nhà cần được nêu cụ thể, rõ ràng, chi tiết và minh bạch trong biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.

• Thông tin hợp đồng thuê nhà

Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cần ghi rõ thông tin số hợp đồng, ngày tháng năm ký kết hợp đồng thuê nhà trước đó.

• Các điều khoản

- Biên bản thanh lý hợp đồng sẽ gồm ngày, tháng chấm dứt hợp đồng;

- Xác nhận của các bên về thanh toán các chi phí thuê nhà và tiền cọc ban đầu;

- Xác định về tình trạng nhà sau khi bàn giao.

Nếu xảy ra vấn đề về hiện trạng nhà hoặc vi phạm điều khoản hợp đồng thì hai bên phải cam kết, thỏa thuận hướng giải quyết xong trước khi ký vào biên bản thanh lý.

• Thời điểm có hiệu lực của biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà

Bên cho thuê nhà và bên thuê nhà cần thỏa thuận cụ thể về ngày có hiệu lực của biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà. Chi tiết này vô cùng quan trọng, không được bỏ qua.

3. Khi nào sẽ thanh lý hợp đồng thuê nhà?

Thực tế cho thấy, việc ký kết biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện trong hai trường hợp: Bên cho thuê và bên thuê thống nhất thanh lý; đơn phương thanh lý hợp đồng.

• Bên cho thuê và bên thuê thống nhất thanh lý hợp đồng thuê nhà

- Trường hợp 1: Bên cho thuê và bên thuê nhà ký thanh lý khi hợp đồng cho thuê đã hết hạn mà bên thuê và bên cho thuê không có nhu cầu thuê hay cho thuê tiếp. Sau khi ký kết, bên thuê nhà sẽ bàn giao nhà cho bên cho thuê.

- Trường hợp 2: Thanh lý hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Hợp đồng thuê nhà chưa hết hạn, tuy nhiên cả bên cho thuê và bên thuê đều muốn chấm dứt hợp đồng.

- Trường hợp 3: Trong quá trình thuê, ngôi nhà xảy ra sự cố không thể khắc phục được hoặc nhà nằm trong khu vực giải tỏa, có quyết định thu hồi hoặc bị trưng dụng thì các bên sẽ ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.

• Đơn phương thanh lý hợp đồng

- Trường hợp 1: Bên cho thuê nhà (chủ nhà) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau:

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

+ Bên thuê sử dụng nhà sai mục đích trong hợp đồng đã ký kết.

+ Bên thuê tự ý cải tạo, phá dỡ nhà không theo hợp đồng hoặc cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng.

+ Bên thuê cho người khác mượn/thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.

+ Bên thuê gây mất trật tự công cộng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh.

+ Bên thuê gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

- Trường hợp 2: Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

+ Chủ nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng mà không phải do bên thuê gây ra.

+ Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

+ Chủ nhà tăng giá thuê không hợp lý, không có cơ sở.

Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải thông báo thanh lý hợp đồng thuê nhà cho bên kia biết trước 30 ngày, ngoại trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác.

4. Thanh lý hợp đồng thuê nhà có phải công chứng?

Theo Điều 122, Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà giữa các tổ chức, cá nhân với nhau thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý như thường. Song, nếu hai bên muốn công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà thì có thể tới văn phòng công chứng để thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Thời điểm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực cũng do hai bên thỏa thuận. Trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì thời điểm mà hai bên ký kết hợp đồng sẽ là thời điểm hợp đồng đó có hiệu lực.

Tương tự, biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cũng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hiện hành và biên bản đó vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, nếu hai bên có nhu cầu công chứng, chứng thực thì có thể tới văn phòng công chứng thực hiện công chứng, chứng thực biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.

5. Một số lưu ý khi ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà

Khi thanh lý hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê và bên thuê cần lưu ý một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cần ghi thông tin cơ bản và chính xác của các bên tham gia thanh lý hợp đồng.

Thứ hai, biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cần phải đính kèm theo hợp đồng thuê nhà đã hết giá trị hiệu lực. 

Thứ ba, đối với người thuê, nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì cần xác định rõ lý do chấm dứt hợp đồng là gì? Có hợp lý hay không? Có vi phạm điều khoản trong hợp đồng thuê nhà không? Đây là cơ sở để lên phương án đền bù thỏa đáng.

Nếu có thỏa thuận về việc chấm dứt và lập biên bản thanh lý thì hai bên phải cùng kiểm tra lại tài sản để tránh xảy ra tranh chấp về sau. Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cần có chữ ký xác nhận của hai bên đính kèm.

Lưu ý, trước khi chuyển vào ở, người thuê nhà nên chụp ảnh ngôi nhà, đặc biệt là các vị trí dễ bị hư hỏng. Đây sẽ là bằng chứng để người thuê giải quyết tranh chấp với bên cho thuê khi lập biên bản thanh lý hợp đồng.

Thứ tư, đối với bên cho thuê, trước khi lập biên bản thanh lý hợp đồng cần xác định hiện trạng ngôi nhà sau khi cho thuê có thay đổi, hỏng hóc gì không. Nếu có sự khác biệt so với hiện trạng ban đầu thì phải kiểm tra thật kỹ. 

Tùy mức độ hư hỏng, thay đổi, hai bên phải có thỏa thuận buộc người thuê phải phục hồi lại nguyên trạng và đền bù thiệt hại. Việc này nên được thỏa thuận xong trước khi ký vào biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.

Thứ năm, với hợp đồng thanh lý giữa cá nhân và doanh nghiệp, người ký hợp đồng thanh lý của doanh nghiệp phải là người có thẩm quyền hoặc có giấy ủy quyền ký vào biên bản thanh lý.

Trên đây là những quy định hiện hành về việc ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà. Cả bên cho thuê và bên thuê cần phải nắm rõ các quy định này để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình.

Khang Nguyễn Land - Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Tận Tâm Nhất Đà Nẵng

   •  Hotline: 0905 7979 37

   •  Website: https://khangnguyenland.vn

   •  Fanpage: Khang Nguyễn Land

   •  Address: 165 Tố Hữu, Đà Nẵng