Với nhà đất sổ đỏ chung, việc mua bán, chuyển nhượng sẽ phức tạp hơn so với thông thường. Đất sổ chung, muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Vậy làm thế nào để bán đất khi người chung sổ không đồng ý? Trình tự, thủ tục ra sao?

1. Sổ đỏ chung là gì?

Sổ đỏ là thuật ngữ mà người dân thường sử dụng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ đỏ chung công nhận quyền sở hữu theo hình thức có từ 02 người được ghi tên trong Giấy chứng nhận và cùng sở hữu một tài sản. Tuy nhiên, không được có quan hệ vợ/chồng, con cái với người đứng tên chủ sở hữu.

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, các đồng sở hữu có tên trong sổ đỏ đều có chung quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Đặc biệt, việc định đoạt tài sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp phải có sự chấp thuận của tất cả những người sử dụng đất còn lại.

2. Sổ đỏ chung có khác sổ đỏ riêng?

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, sổ đỏ chung và sổ đỏ riêng đều cùng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Điểm khác biệt căn bản của sổ đỏ chung và sổ đỏ riêng là quy chế định đoạt quyền sở hữu của hai loại giấy tờ này.

Đối với sổ đỏ chung, việc định đoạt tài sản liên quan tới quyền lợi của tất cả các đồng sở hữu. Họ được quyền quyết định một số giao dịch mua bán, chuyển nhượng cũng như thay đổi quyền sở hữu. Bởi vậy, việc mua bán đất chung sổ khá phức tạp, nếu không cẩn thận thì rất dễ gặp rủi ro tranh chấp.

3. Tách thửa để bán đất khi người chung sổ không đồng ý

Điểm b, Khoản 2, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

"Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất".

Căn cứ theo quy định trên, trong trường hợp người cùng đứng tên sổ đỏ nhà đất không đồng ý chuyển nhượng thì người có quyền sử dụng đất còn lại thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, để tách thửa đất, tách sổ đỏ thì cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật.

Đất sổ đỏ chung vẫn được tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Ảnh minh họa

4. Trình tự thủ tục tách thửa từ đất sổ đỏ chung 

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, chủ sở hữu có quyền tách riêng phần sở hữu tài sản tương ứng trong sổ đỏ chung. Tuy vậy, việc tách sổ phải tiến hành đúng thủ tục trình tự theo quy định của pháp luật.

Điều kiện tách thửa đất chung sổ

Nếu người cùng đứng tên sổ đỏ nhà đất không đồng ý chuyển nhượng thì người có nhu cầu chuyển nhượng tài sản phải thực hiện thủ tục tách thửa. Thế nhưng, không phải lúc nào cũng được phép tách thửa bởi để được tách thửa phải đáp ứng một số điều kiện nhất định.

Theo Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện như sau:

- Thứ nhất, phải có sổ đỏ. Hiểu nôm na thì chỉ khi nào có sổ đỏ, người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật. Một số tỉnh, thành quy định không được tách thửa khi không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, nếu thửa đất chung đó đủ điều kiện cấp sổ, nhưng vì chưa được cấp nên cũng không thể tách thửa.

- Thứ hai, phải đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu. Có nghĩa là, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

- Thứ ba, đất không có tranh chấp.

- Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

- Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Thủ tục tách thửa đất sổ đỏ chung để chuyển nhượng

Thông thường, việc tách thửa đất sẽ được thực hiện theo trình tự sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 11, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định, người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ, bao gồm các giấy tờ sau đây:

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;

• Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ theo hai cách:

- Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.

- Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nơi chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu địa phương đã tổ chức bộ phận 01 cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận 01 cửa.

• Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ từ người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các đầu việc sau theo quy định hiện hành.

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.

- Đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền và xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.

- Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

• Bước 4: Trả kết quả

Đối với trường hợp nộp hồ sơ xin tách thửa tại xã, Văn phòng đăng ký đất đai gửi Giấy chứng nhận về cho UBND cấp xã trao cho người sử dụng đất đã nộp hồ sơ tách thửa.

Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa

Khoản, 40 Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa không quá 25 ngày.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, lễ theo quy định; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Lưu ý, trình tự, thủ tục tách thửa nêu trên áp dụng đối với người sử dụng đất là cá nhân trong nước.

Như vậy, với nhà đất có sổ đỏ chung, trường hợp người chung sổ không đồng ý bán đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng vẫn được quyền chuyển nhượng nếu mảnh đất đó chia được theo phần cho các đồng sở hữu. Có nghĩa là, nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa thì bạn hoàn toàn có quyền tách thửa để chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình.

Khang Nguyễn Land - Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Tận Tâm Nhất Đà Nẵng

   •  Hotline: 0905 7979 37

   •  Website: https://khangnguyenland.vn

   •  Fanpage: Khang Nguyễn Land

   •  Address: 165 Tố Hữu, Đà Nẵng